Alle wichtigen Fachbegriffe rund um Zwangsversteigerungen in Deutschland — einfach und verständlich erklärt.
Die eindeutige Kennnummer des Zwangsversteigerungsverfahrens beim Amtsgericht.
Jedes Zwangsversteigerungsverfahren erhält ein eindeutiges Aktenzeichen beim zuständigen Amtsgericht (z.B. "5 K 12/24"). Mit diesem Aktenzeichen kannst du beim Gericht alle Unterlagen zum Verfahren anfordern, einschließlich des vollständigen Gutachtens. Das Aktenzeichen ist auf Zwangsimmo pro Listing einsehbar.
Das für Zwangsversteigerungen zuständige Vollstreckungsgericht.
Zwangsversteigerungen werden durch das für den Belegenheitsort der Immobilie zuständige Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) durchgeführt. Das Amtsgericht bestellt Gutachter, setzt Versteigerungstermine an und veröffentlicht diese. Zwangsimmo aggregiert Verfahren aller deutschen Amtsgerichte auf einer Plattform.
Das Meistgebot abzüglich bestehen bleibender Belastungen.
Das Bargebot ist der Teil des Meistgebots, der tatsächlich an das Gericht (zur Verteilung an Gläubiger) gezahlt werden muss. Es ergibt sich aus dem Meistgebot abzüglich der Werte aller bestehen bleibenden Rechte im Grundbuch. Das Bargebot muss innerhalb einer vom Gericht gesetzten Frist (meist 6–8 Wochen) eingezahlt werden.
Der Zeitraum im Versteigerungstermin, in dem Gebote abgegeben werden.
Die Bieterstunde ist der vom Gesetz vorgeschriebene Zeitraum von mindestens 30 Minuten, in dem Gebote bei der Versteigerung abgegeben werden müssen. Das Gericht kann die Bieterstunde verlängern, wenn aktives Bietgeschehen vorliegt. Gebote nach Ablauf der Bieterstunde sind nicht mehr zulässig.
Das während der Versteigerung abgegebene Kaufangebot.
Ein Bietgebot (auch einfach "Gebot") ist das während der Versteigerung öffentlich abgegebene Kaufangebot. Es muss in Euro angegeben werden und bindet den Bieter rechtsverbindlich. Das Gebot kann nicht zurückgezogen werden. Wer das höchste Gebot nach Ablauf der Bieterstunde hält, erhält — wenn das Gericht zustimmt — den Zuschlag.
Kündigung von Mietern durch den neuen Eigentümer nach dem Zuschlag.
Nach einem Zuschlag bei der Zwangsversteigerung tritt der neue Eigentümer in bestehende Mietverhältnisse ein. Er kann unter bestimmten Umständen Eigenbedarf geltend machen, muss dabei aber die gesetzlichen Kündigungsfristen (3–9 Monate je nach Mietdauer) einhalten. Besonderheit: Bei Eigentumswohnungen gilt eine verlängerte Sperrfrist von 3 Jahren.
Das Mindestgebot, das alle bestehenbleibenden Rechte abdecken muss.
Das geringste Gebot ist der Betrag, der mindestens erzielt werden muss, damit bestimmte Rechte aus dem Grundbuch (z.B. bestehenbleibende Grundschulden) gedeckt sind. Es unterscheidet sich vom absoluten Mindestgebot (50 % des Verkehrswerts) und wird im Versteigerungstermin vom Gericht bekannt gegeben.
Die amtliche Aufzeichnung aller Rechte und Belastungen einer Immobilie.
Im Grundbuch werden Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie erfasst: Eigentümer (Abteilung I), Lasten und Beschränkungen wie Grunddienstbarkeiten oder Wohnrechte (Abteilung II) sowie Hypotheken und Grundschulden (Abteilung III). Bei Zwangsversteigerungen erlöschen in der Regel alle Belastungen nach dem Zuschlag — außer denen, die bestehen bleiben sollen.
Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien.
Auch beim Kauf durch Zwangsversteigerung fällt Grunderwerbsteuer an — auf den Zuschlagspreis (das Meistgebot). Die Höhe variiert je nach Bundesland: Bayern und Sachsen erheben 3,5 %, während Schleswig-Holstein, Brandenburg und NRW 6,5 % verlangen. Die Steuer muss innerhalb von 4 Wochen nach dem Zuschlag bezahlt werden.
Bankensicherheit für Kredite, die auf einer Immobilie lastet.
Eine Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einer Immobilie, das Banken als Sicherheit für Kredite ins Grundbuch eintragen lassen. Sie ist der häufigste Auslöser für Zwangsversteigerungsverfahren: Kann der Schuldner seinen Kredit nicht zurückzahlen, kann die Bank die Zwangsversteigerung beantragen. Nach dem Zuschlag erlischt die Grundschuld in der Regel.
Das niedrigste zulässige Gebot bei einer Versteigerung.
Das Mindestgebot ist der Betrag, unterhalb dessen das Gericht einen Zuschlag ablehnen kann. Beim ersten Versteigerungstermin liegt es meist bei 50 % oder 70 % des Verkehrswerts. Beim zweiten Termin entfällt das gesetzliche Mindestgebot — Gebote können jedoch trotzdem abgelehnt werden, wenn sie unter 50 % des Verkehrswerts liegen.
Das Recht, eine fremde Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen.
Ein Nießbrauch gibt dem Berechtigten das Recht, eine Immobilie vollständig zu nutzen (z.B. selbst zu bewohnen oder zu vermieten), ohne Eigentümer zu sein. Ist ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen und bleibt er nach der Zwangsversteigerung bestehen, kann der neue Eigentümer die Immobilie nicht selbst nutzen — ein erheblicher wertmindernder Faktor.
Die gesetzliche Reihenfolge, in der Gläubiger aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden.
Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) legt fest, in welcher Reihenfolge (Rangklassen 1–7) Gläubiger aus dem Erlös bedient werden. Rang 1: Verfahrenskosten; Rang 2: öffentliche Lasten (Grundsteuer); Rang 3–5: Reallasten und Grundpfandrechte; Rang 7: Forderungen des betreibenden Gläubigers. Gläubiger mit schlechterem Rang gehen leer aus, wenn der Erlös nicht reicht.
Eine auf einem Grundstück liegende Verpflichtung zu wiederkehrenden Leistungen.
Eine Reallast verpflichtet den jeweiligen Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen an den Berechtigten (z.B. Rentenzahlungen oder Sachleistungen). Sie wird ins Grundbuch eingetragen und bleibt als dingliches Recht bestehen. Bei Zwangsversteigerungen kann eine Reallast bestehen bleiben und den Wert der Immobilie mindern.
Der Betrag, den Bieter vor der Versteigerung als Kaution hinterlegen müssen.
Um an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen, müssen Bieter eine Sicherheitsleistung von in der Regel 10 % des Verkehrswerts hinterlegen. Dies kann per Bundesbankscheck, Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts oder Überweisung an die Gerichtskasse erfolgen. Die Sicherheitsleistung wird nach der Versteigerung zurückgezahlt — außer beim Meistbietenden, bei dem sie auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Der vom Gericht festgestellte Marktwert der Immobilie.
Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden könnte. Bei Zwangsversteigerungen wird er durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen ermittelt und bildet die Grundlage für das Mindestgebot. Das Gutachten ist öffentlich einsehbar.
Das Sachverständigengutachten über den Wert der zu versteigernden Immobilie.
Das Verkehrswertgutachten (kurz: Gutachten) wird von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen erstellt. Es enthält Angaben zu Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand, Lage, Mängeln, Belastungen (z.B. Wohnrecht, Nießbrauch) und besonderen wertbeeinflussenden Faktoren. Es ist die wichtigste Informationsquelle vor einem Gebot.
Der vom Amtsgericht festgesetzte Termin für die öffentliche Versteigerung.
Der Versteigerungstermin ist der vom Amtsgericht festgesetzte Datum und Uhrzeit für die öffentliche Versteigerung. Er wird mindestens 6 Wochen im Voraus öffentlich bekannt gemacht. Auf Zwangsimmo siehst du alle anstehenden Termine mit Datum, Uhrzeit und Ort — sofort und ohne Behördensuche.
Der Gläubiger, der die Zwangsversteigerung beantragt hat.
Der Vollstreckungsgläubiger ist derjenige, der die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht beantragt hat — meist eine Bank (wegen Kreditausfall) oder das Finanzamt (wegen Steuerschulden). Er hat Anspruch auf Befriedigung aus dem Versteigerungserlös, muss aber die Rangklassen beachten. Mehrere Gläubiger können gleichzeitig vollstrecken.
Die Grenzen (5/10 und 7/10 des Verkehrswerts), unter denen ein Zuschlag versagt werden kann.
Das Gericht muss den Zuschlag versagen, wenn das Meistgebot unter 50 % des Verkehrswerts (5/10-Grenze) liegt. Es kann den Zuschlag versagen, wenn das Gebot unter 70 % des Verkehrswerts (7/10-Grenze) liegt — dann kann ein neuer Termin angesetzt werden. Beim zweiten Termin gelten diese Wertgrenzen nicht mehr.
Das eingetragene Recht, eine Immobilie zu bewohnen.
Ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist das beschränkte persönliche Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon bewohnen zu dürfen. Es ist an eine Person gebunden und nicht übertragbar. Bleibt ein Wohnrecht nach der Zwangsversteigerung bestehen, mindert es den Wert der Immobilie erheblich, da der neue Eigentümer nicht einziehen kann.
Die gerichtliche Entscheidung, die den Höchstbietenden zum Eigentümer macht.
Der Zuschlag ist die Entscheidung des Versteigerungsgerichts, das Höchstgebot anzunehmen. Mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende rechtlich Eigentümer der Immobilie. Der Zuschlag kann vom Gericht verweigert werden, wenn das Gebot zu niedrig ist oder bestimmte gesetzliche Voraussetzungen nicht erfüllt sind.
Der rechtskräftige Beschluss, der den Meistbietenden als neuen Eigentümer bestätigt.
Der Zuschlagsbeschluss ist das rechtliche Dokument, das nach der Versteigerung ausgestellt wird und den Zuschlag bestätigt. Mit Rechtskraft des Beschlusses wird der Meistbietende offiziell Eigentümer der Immobilie. Der Zuschlagsbeschluss ersetzt beim Grundbuchamt die notarielle Auflassung und dient als Grundlage für die Eigentumsumschreibung.
Das Gesetz, das alle Regeln für Zwangsversteigerungen in Deutschland festlegt.
Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) regelt in Deutschland das gesamte Verfahren der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung. Es legt fest, wer mitbieten darf, wie die Bieterstunde abläuft, welche Mindestgebote gelten, wie Gläubiger befriedigt werden (Rangklassen) und wann ein Zuschlag versagt werden kann.
Die gerichtliche Verwaltung einer Immobilie zur Erlösgenerierung aus Mieteinnahmen.
Bei der Zwangsverwaltung wird nicht die Immobilie selbst verkauft, sondern ein gerichtlich bestellter Verwalter übernimmt die Verwaltung und leitet Mieteinnahmen an den Gläubiger weiter. Sie ist eine Alternative zur Zwangsversteigerung und wird oft als Druckmittel eingesetzt. Für Mieter ändert sich praktisch nichts.
Alle aktuellen Objekte aus allen Amtsgerichten — mit Fotos, Gutachten und klaren Zahlen.